정부 정책도 모른 채
부동산 투자 절대 하지 마라

집 사기 전에 꼭 읽어야 할 부동산 정책 사용설명서
오락가락 정책에도 두렵지 않은 부동산 투자 안목을 완성한다!

부동산 시장이 수상하다. 지속적으로 상승해 사상 최고가를 경신하던 집값에 무언가 변화가 시작되었다. 최근 잊을 만하면 한 번씩 부동산 대책이 발표된 영향이다. 이번 정권 들어서만 벌써 19번째 대책이 발표됐다. 정권이 바뀔 때마다 부양책과 규제책이 번갈아 나와 복잡하고 방대한 내용을 따라잡기 힘든 지경에 이르렀다. 무시할 수 없는 정부 정책의 내용을 파악하기 어려우니 집을 사거나 팔아야 할 때 어떻게 해야 할지 갈피를 잡기 힘들다.

부동산 애널리스트로, 전문가 중의 전문가로 인정받는 채상욱 저자는 지난 10년간 발표된 부동산 정책과 그에 따른 시장 반응을 일목요연하게 정리했다. 쏟아낸 정책들의 전후 관계, 맥락, 함의를 파악할 수 있게 했다. 복잡한 정책의 내용을 핵심만 간추려 쉽게 이해하게 해줄 뿐만 아니라 정책 발표 이후 시장이 받은 영향까지 정확하게 분석했다. 더불어 앞으로 10년은 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지를 살핀다. 직접투자에서 간접투자로 시장의 패러다임이 변화하리라 예상하고 부동산 투자의 대안으로 떠오르는 ‘리츠’를 부록에 자세히 소개했다.

좋든 싫든 이제 정부 정책은 부동산 시장에서 가장 중요한 변수가 됐다. 정책을 모르고서 부동산 투자 전략을 세울 수 없다. 여전히 집을 사야 할지 팔아야 할지 모르겠고, 세금을 얼마나 내고 그래서 수익률이 어떻게 되는지 파악이 되지 않는다면, 그리고 앞으로는 어떻게 부동산 시장을 바라보고 투자 전략을 세워야 하는지 모호하다면 이 책을 읽어라. 당신의 부동산 시장에 대한 안목과 통찰을 높여줄 것이다.

현 하나금융투자 건설/부동산 애널리스트. 부동산 전문가들의 전문가. 한경비즈니스 선정 베스트 애널리스트 2년 연속 건설 부문 1위. 건축학을 전공하고 2000년대 초 건설업계에 발을 들인 이후 자본시장에서 건설/부동산 기업들과 산업을 분석하는 자료를 지속해서 발표하며 시장과 소통하고 있다. 특히 정책, 시장, 금융, 통계 등을 모두 망라하며 부동산 시장에 대한 입체적이고 합리적 분석방식을 제공하여 3040세대에게 인지도가 높다. 정부나 민간의 다양한 자문위 활동을 활발히 수행 중이다. 주로 기관을 대상으로 활동하다 보니 대중과의 소통이 적지만 책을 꾸준히 발행하여 부동산 시장 분석과 투자의 인사이트를 제공하고자 노력하고 있다.

저서로는 《대한민국 부동산 지난 10년, 앞으로 10년》, 《뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집》, 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》, 《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》, 《다시 부동산을 생각한다》 등이 있다.

- 유튜브 채상욱TV

프롤로그 사상 최고의 주택가격과 정부 정책 사이에서

1장 “바보야, 문제는 공급이야”

부동산을 몰랐던 사람들의 뒤늦은 고백
주택가격 하락으로 시작한 2010년대
50만 호 주택 공급 계획이 한순간에 사라지다(4.1대책)
빚내서 집을 사라고요?(7.24대책)
공급을 줄이면 일어나는 일(9.1대책)

2장 부동산 대세 상승장은 어떻게 만들어졌나

재건축과 재개발로 수요를 끌어올리다(9.1대책)
튼튼한 아파트를 부숴서라도(9.1대책)
재개발사업을 가로막는 것은 모두 없앤다(9.1대책)
구도심 상승을 이끈 분양가 자율화(2015. 12. 부동산 3법)

3장 시장 vs 정책 누가 셀까? ①
다주택자 전성시대의 개막

갭투자와 실수요를 구분하다
부동산으로 번 돈에 대한 세금은 얼마일까?
다주택자들은 세금을 얼마나 더 낼까?
다주택자를 규제하라, 집값이 잡힐지어다(8.2대책)
2018 전국 부동산 상승장의 이유(임대주택등록활성화)
종합부동산세의 화려한 귀환 (9.13대책)

4장 시장 vs 정책 누가 셀까? ②
전세 레버리지 사이클의 위력

청약 로또의 시대
청약조정지역 규제로는 턱도 없다(11.3대책)
무엇이 실수요자를 갭투자 하게 만들었을까?(8.2대책)
청약가점제 100%의 피해자 3040세대(8.2대책과 9.13대책)
전세원금 500조가 시장에 풀린다면?
갭투자자, 우리는 운명공동체
소득령 154조라는 치트키

5장 시장 vs 정책 누가 셀까? ③
12.16대책의 등장

전세 레버리지 사이클을 끝내다
17차례 부동산 대책을 집대성한 No.18
다주택자가 사라질 수준의 보유세
2022년은 보유세가 완성되는 해
거주하지 않고 소유만 하면 세금 낸다 ?172
분양가상한제 부활의 의미(11.6대책과 12.16대책)
어디서 집값을 마련했나요?(12.16대책)
때론 정부에 맞서지 마라

6장
2020년대 부동산 시장 생존전략

앞으로 집값은 어떻게 될까?
실수요자 대응방안 1 실수요자만 매수하라
실수요자 대응방안 2 13평과 25평 같은 소형 평형에 주목하라
실수요자 대응방안 3 무엇보다 중요한 건 청약
실수요자 대응방안 4 기존 주택을 살 때 고려할 점
유주택자 생존전략 1 헨리 조지가 전하는 말, 1주택자가 되라
유주택자 생존전략 2 부동산 투자 지형도가 달라지고 있다

에필로그 당신에게 집이란 무엇인가

부록 저는 부동산 리츠가 처음인데요
1. 리츠가 바꿀 투자 지형도, 직접투자에서 간접투자로
2. 대체 리츠가 뭐예요?
3. 리츠와 부동산 직접투자의 비교① 취득할 때
4. 리츠와 부동산 직접투자의 비교② 보유할 때
5. 리츠와 부동산 직접투자의 비교③ 매각(양도)할 때
6. 리츠와 부동산 직접투자의 비교④ 거래 비용과 편의성
7. 부동산 임대소득과 리츠 배당소득, 뭐가 좋을까?
8. 현금은 언제 들어오나요?